במהלך חודש יולי קיימנו מפגש בו צוות תכנון הציג את מסקנותיו להמשך דיון ומשוב.
חגית טופוליאנסקי הציגה את הסוגיות התכנוניות ועו"ד גדי שטילמן הציג את הפן המשפטי של פרצלציה והסכמי שיתוף.
שינוי תאריך: ב 5 לספטמבר - יום ג' נערוך חוג בית בבית משפחת לחמן, בו נוכל להעמיק את הדיון ולשמוע הערות לפני שנגבש את החלופות השונות להצבעה.
נא שמרו את התאריך, והגיעו בהמוניכם! הדיון מיועד לכל תושבי נטף
בינתיים אתם מוזמנים לעיין במסקנות הוועדה המצורפות
לשאלות ניתן לפנות לרונית- 2226147- 054
בברכה, הועד
סיכום עבודת צוות תכנון
רקע
במפגשי המיפוי, שהתרחשו בתחילת התהליך, הייתה הסכמה רחבה לגישה תכנונית שמאזנת בין גידול מתחייב לצד הקפדה על שימור האופי הייחודי של נטף. מספר דגשים עלו שוב ושוב:
-
-
"יש רצון לגדול ולהוסיף בתים לצעירים, בנים ושוכרים וותיקים"
-
"יש מוכנות ורצון לחלוקת החלקות הקיימות"
-
"יש רצון לשמירה על אופי כפרי וצנוע, ללא גדרות וחומות"
-
"שמירה על המרחבים הירוקים גם במחיר ציפוף הבניה"
חברי הצוות
הצוות כלל בתחילתו את משה שיפמן, ארז צפתי וחנה ליבנה, וגרעין שהשתתף לכל אורך התקופה וכלל את דקל אמיר שפירא, עוזי בן צבי, ביזי גולדברג, נחמן רוזנברג, אלישע טל, רמי מתן ואודי שפירא.
עבודת צוות תכנון
צוות תכנון פעל במטרה לגבש חזון תכנוני לנטף לעשור + הבאים. הצוות מציג כאן לחברי ותושבי נטף מסמך שמפרט את הנושאים את המסקנות ואת ההמלצות כולל את המחלוקות בנושאים שונים. המטרה היא לשתף את הציבור בסוגיות השונות ולפתוח את הנושא למשוב ודיון שיעזור לגבש הצעה/ות להחלטה.
הצוות התמקד בנושאים תכנוניים שכוללו:
1. לימוד התב"ע החדשה
2. בחינת חלופות להרחבה פנימית עתידית (תב“ע חדשה)
3. בדיקה שלאפשרויות הרחבה חיצונית*
4. פיתוח המרחב הציבורי
5. בחינה ראשונית של תכנית אב
מסמך זה יתמקד בשני הנושאים הראשונים
המסקנות העיקריות
1) שינוי תב"ע
2) מספר הבתים
3) גודל בתים, זכויות בניה
4) מיקום הבתים
5) ושטחים צהובים
6) חלוקה- שיתוף ופרצלציה
בגיבוש המסקנות שקלנו את הצרכים העדכניים והמידיים כולל את הזמן והעלות הצפויים בתהליך שינוי תב"ע נוסף. רק לפני שנה השלמנו תהליך שינוי תב"ע שהוסיף זכויות בניה רבות ונותן מענה מידי לצורך בהרחבה, אך התהליך נמשך 14 שנה בעלות לא מבוטלת. לאור הזמן שחלף, התב"ע לא נותנת מענה לכמה צרכים עדכניים. המטרה להציע כמה שינויים שניתן יהיה לממש תוך זמן יחסית קצר (שנתיים) ועלות יחסית נמוכה.
1) מספר הבתים
התב"ע הנוכחית מגבילה את הבניה לשני מבנים בלבד ובכך מכתיבה למי שרוצה למצות את זכויות הבניה 2 בתים גדולים עם נוכחות ניכרת בנוף. הגדרה זו לא עומדת בקנה אחד עם הרצון בשימור האופי של נטף עם מבנים קטנים וצנועים יותר. (בממוצע בית בנטף כיום הוא כ- 180 מ"ר)
רוב הצוות* בדעה כי בחלקות הגדולות יש לאפשר עד 4 בתים קטנים (יחסית).
המטרה לאפשר גמישות גבוהה ופרישה של בתים קטנים בצורה משתלבת יותר בחלקה בהתאם לצרכים, מצב בניה קיים וטופוגרפיה.
(בחלקות הקטנות אין זה נכון לאפשר 4 בתים קטנים יותר).
* אודי שפירא בדעה כי יש לשמר את הגדרת התב"ע ל 2 דו-משפחתיים, כיון שלדעתו הצרכים שהועלו ניתנים לפתרון במסגרת זו בלא פריצת התב״ע
2) גודל בתים, זכויות בניה
התב"ע החדשה כוללת גידול זכויות ניכר מ 187 מ“ר בתב“ע הקודמת* ל- 640 מ"ר ומאפשרת 2 בתים בגודל של 320 מ"ר כל אחד בחלקה. התקיים דיון ארוך בצוות באשר לצורך בהגדלת זכויות הבניה מעבר לקיים בחלקות הגדולות.
*(כ300 מ“ר עם ההקלה)
המסקנה של רוב חברי הצוות* כי אין מקום לפעול להגדלת הזכויות.
· היקף הזכויות נדיב ונותן מענה לרוב הצרכים בטווח הנראה לעין
· הגדלת זכויות בניה מעלה מידית את היקף היטל ההשבחה במכירה וזה
ישפיע בין השאר על התמורה שניתן לקבל בעת מכירה.
· בנוסף יש לבחון את השפעת הגידול על הישוב לפני שנפעל להגדלה נוספת.
* דקל אמיר שפירא: ממליצה להגדיל את זכויות הבנייה ל- 640 מ"ר שטח עיקרי ושטחים נוספים 160 מ"ר (מרתף ומחסן) סה"כ 800 מ"ר ל-4 בתים.
3) שטחים צהובים
אם יוחלט לממש את האפשרות לעד 4 בתים, יש צורך להתאים את השטח הצהוב בחלקות הגדולות ולאפשר שינוי מיקום ופיצול השטח הצהוב. אופי השינוי והאם שינוי כזה נמצא בסמכות של ועדה מקומית או ועדה מחוזית נמצא בבירור.
4) חלוקה
הצוות הגיע למסקנה שיש רצון וצורך לאפשר חלוקה של החלקות הקיימות. פתרון זה נוגע לסוגיות רבות - חלוקת רכוש, בניה ע"י בנים והצורך להבטיח את זכות הקניין, במקרים בהם חלוקה ומכירה נדרשת כדי לממן עלות בניה נוספת. הצוות ממליץ שהישוב יוביל מהלך לאפשר חלוקה ובחן אופציה של פרצלציה לעומת פתרון של הסכם שיתוף.
פרצלציה
אופטימאלי מבחינה משפטית כיוון שהוא גלוי לכל וסופי לחלוטין.
אך יש חסרונות - זה תהליך מסובך, דורש שינוי תקנון ויתכן ששינוי תב"ע בסמכות ועדה מחוזית, תכנית בינוי, תצ"ר (תכנית לצרכי רישום). יש תוספת לא מבוטלת של היטל השבחה (למועצה – כל החלקות), דמי היתר (לרמ“י – חלקות 2 דונם), בנוסף מסתבר שלא תתאפשר פרצלציה של דונם – אלא מקסימום של כ- 400 מ"ר על פי תמ"א 35.
הסכם שיתוף
תהליך משפטי פשוט שמאפשר מכירה של חלק מוגדר בחלקה. לא שולל משכנת"א על החלק, אפשר ליצור מנגנון שמאפשר ו/או מחייב פרצלציה בהמשך.
לאור המורכבות והחסרונות בפרצלציה והפשטות בשיתוף הצוות ממליץ לאפשר הסכם שיתוף על פי נוסח מוסכם מראש שיכלול מנגנון לפרצלציה בהמשך.
7) ההנחיות התכנוניות
התב"ע כוללת הנחיות תכנוניות ברורות במגוון נושאים כגון-חניות, תכסית, גובה גדרות, קירות תמך, גובה גגות, קווי בנין... הצוות הגיע למסכנה שאת רוב ההגבלות שבתב“ע חשוב לשמר. לגבי חלק מהנושאים כגון חניות וריבוי מבנים קטנים, יש לחדד את ההנחיות כדי למנוע פגיעה בנחלת הכלל וכדי לחזק את שימור האופי הייחודי של הישוב.
דעת רוב הצוות שנכון יהיה לדון בפרטים אלה עם מומחי תכנון תוך כדי ניסוח בקשה לתב“ע חדשה (שתובא כמובן לאישור האסיפה טרם הגשתה לרשויות).
אודי מתנגד לתב״ע נוספת שרק תרחיב זכויות ולא תוכל להוסיף הגבלות על התב״ע הקיימת.
לסיכום
מסמך זה נועד לעודד שיח ומשוב בנושאים האמורים.
באסיפה הקרובה נציג את הנושאים ועו"ד גד שטילמן והאדריכלית חגית טל אור יהיו נוכחים כדי להציג חלק מהנושאים וכדי לתת מענה לשאלות.
לאחר הדיון הציבורי וקבלת ההערות מהחברים נגבש חלופות שיפורסמו לקראת תהליך הצבעה.
